ABCOUDE - Het komt steeds vaker voor dat ondernemers van wie het bedrijf slecht loopt, de huur van hun bedrijfspand een blok aan het been wordt. Dit kan voorkomen worden. We vroegen aan Richard Oonk, werkzaam als senior medewerker vaksectie huurrecht bij juridische dienstverlener ARAG, hoe.

Stel u heeft een fantastisch nieuw horecaconcept bedacht. U wilt in het zuiden van het land een restaurant beginnen waar eters tegelijkertijd van kunst kunnen genieten. Het pand dat u daarvoor huurt is helemaal ingericht in de stijl van Mondriaan. U verwacht dat dit concept goed aan zal slaan.

Hoe het bedrijf gaat lopen hangt natuurlijk van veel factoren af, zoals de kwaliteit van de kok, de locatie, de mate waarin het publiek is geïnteresseerd in de stijl van Mondriaan, de prijzen en de sfeer. Het kan goed gaan met het bedrijf, het kan minder gaan. Dat is het risico dat bij het ondernemerschap hoort.

Proefperiode
Vanwege dit risico is het verstandig om in eerste instantie een korte huurperiode af te spreken met de verhuurder van uw bedrijfspand. Als huurder van ‘een middenstandsbedrijfsruimte’ (in bovenstaand geval) kunt u eenmalig een huurperiode van twee jaar afspreken. Daarna zit u aan een vijfjaarcontract vast. Voor overige bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte, is dit anders. Daar kunt u elke gewenste periode overeenkomen.

De heer Oonk ziet zo’n korte eerste huurperiode als een ideale proeftijd voor de bedrijfseigenaar. Het geeft hem de mogelijkheid grote financiële risico’s te beperken: “Middenstandsbedrijfsruimte hebben een voor het publiek toegankelijk lokaal. Het zijn van oudsher bedrijfsruimten die door detaillisten, het ambachtsbedrijf en horeca- ondernemers worden gehuurd. Je kunt denken aan de slager, de bakker, de kroegbaas, die door hun noodzakelijke klantenbinding plaatsgebonden zijn. Vanwege deze afhankelijkheid biedt de wet huurders van middenstandsbedrijfsruimten extra huurbescherming; de eerste tien jaar bent u in beginsel van huurrecht verzekerd. Maar de andere kant van de medaille is, dat u na de proefperiode van twee jaar aan een contract van in ieder geval vijf jaar vastzit. U kunt dan tussentijds niet opzeggen. Zodoende kan deze huurbescherming in slechte economische tijden ook een blok aan het been zijn.”

“Overige bedrijfsruimten of kantoorruimten zoals kantoren, fabrieken en banken hebben bovenstaande beschermende huurregels niet, omdat de locatie van deze bedrijfsruimten een minder grote rol speelt bij het succes van het bedrijf.
Hier zijn onderlinge afspraken over de huurperiode bepalend en kunt u zelfs afspreken het pand eerst voor een jaar te huren.”

1) Uw bedrijf loopt goed
Wanneer blijkt dat uw Mondriaanse restaurant goed blijkt te lopen, verlengt u na de eerste twee jaar de huurovereenkomst gewoon tot 5 jaar.

2) Uw bedrijf loopt niet goed genoeg
Blijkt dat een bepaalde groep mensen trouw naar uw restaurant komt, maar dat het niet storm loopt, dan heeft het bedrijf potentie maar is er waarschijnlijk veel geld nodig voor een verandering van opzet, waardoor de omzet verhoogd kan worden. Als u hier het geld niet voor heeft, kunt u het bedrijf verkopen.

Oonk: “Het huurcontract van het bedrijfspand draagt u dan over op de nieuwe eigenaar. Voorwaarde voor het (schriftelijk) overdragen van het huurcontract, ofwel het zogenaamde ‘indeplaatsstellen’, is de overdracht van het bedrijf op de nieuwe huurder. Van een indeplaatsstelling kan dus alleen sprake zijn als uw opvolger uw bedrijf in het pand voortzet.”

“Om de nieuwe koper indeplaats te kunnen stellen, moet u een zwaarwegend belang hebben: u kunt een mooie prijs voor het bedrijf krijgen óf u heeft geen geld voor een nieuwe doorstart en een nieuwe koper wel.
De verhuurder van het pand kan de ‘indeplaatsstelling’ nu alleen afwimpelen wanneer de nieuwe huurder onvoldoende kredietwaardig zou zijn of niet vakbekwaam genoeg is om het bedrijf voort te zetten. Hij heeft bijvoorbeeld net zijn horecadiploma gehaald, maar heeft nog helemaal geen praktijkervaring.”

Geen hogere huur
“Uw verhuurder mag voor zijn medewerking aan de indeplaatsstelling niet de voorwaarde verbinden, dat uw opvolger bijvoorbeeld 30% meer huur moet gaan betalen. Dat is slechts mogelijk als er een volledig nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten. En daar hebben de verhuurder en zijn makelaar natuurlijk alleen maar belang bij; de eerste ontvangt graag een hogere huurprijs, de tweede graag een extra bemiddelingsprovisie. In de praktijk komt het wel voor dat de koper ertoe wordt verleid niet in de plaats te treden maar een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. De verleiding kan er in bestaan dat je weliswaar een hogere huurprijs gaat betalen maar wel weer een nieuwe periode van 5 jaar voor de boeg hebt, dit in plaats van de resterende contractduur van de lopende huurovereenkomst.”

“Weigert de verhuurder om mee te werken, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de kantonrechter die bekijkt of er sprake is van bedrijfsoverdracht en een zwaarwichtig belang en of de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt om de huur te kunnen opbrengen en of hij kan zorgen voor een goede bedrijfsvoering.”

3) Het bedrijf loopt niet
Loopt het bedrijf helemaal niet, dan kunt u uw huurcontract in het geval van een huurperiode van twee jaar, het contract na deze twee jaar stopzetten. U bent dan van een grote kostenpost verlost.

Oonk: “Heeft u een contract voor langere tijd afgesloten en is deze periode nog lang niet om, dan moet u beslist met de verhuurder gaan praten. Het heeft geen enkele zin om door te modderen. Een eventuele huurachterstand zal alleen maar toenemen en op een gegeven moment zal de verhuurder betaling vorderen. Is het eenmaal zover, dan zullen de belastingdienst en uw leveranciers ook van zich laten horen.”

“Als u met de verhuurder overlegt, kan het zijn dat u een aardige, creatieve verhuurder treft die denkt: ‘Tsjaa het contract loopt nog drie jaar, laat ik daar twee jaar van maken. In de tussentijd heb ik wel een andere huurder gevonden’. Dan heeft u geluk.”

“Maar het kan ook zijn dat de verhuurder niet aan de resterende huurtijd wil tornen. In dat geval kunt u het beste zelf op zoek gaan naar een nieuwe huurder. Het liefst een huurder met eenzelfde soort bedrijf als de uwe. Maar soms gaat de verhuurder ook akkoord met een ander soort bedrijf. Bevindt het huurpand zich in een winkelcentrum waar al twee slagerijen zitten en u komt met een derde aanzetten, dan heeft uw voorstel weinig kans van slagen.”

Trek op tijd aan de bel
“Wanneer u maar doormoddert als de zaken niet goed gaan, belandt u van de regen in de drup. Zover moet u het niet laten komen. Zodra u merkt dat uw bedrijf niet loopt zoals het zou moeten, moet u naar de verhuurder van het pand stappen om te kijken wat de mogelijkheden zijn.”

Mieke de Vries | BusinessCompleet.nl