BTW over eigen woning, die voor een deel zakelijk gebruikt wordt, kan na 1 juli 2008 niet meer volledig teruggevorderd worden van de fiscus. Voordeel voor de ondernemer verdwijnt grotendeels

De volledige BTW (voorbelasting) op de aankoop van een nieuw woonhuis kan (onder voorwaarden) door de ondernemer natuurlijk persoon in nmaal worden teruggevraagd. Dit komt doordat deze ondernemer zijn woonhuis voor de BTW volledig tot ondernemingsvermogen mag bestempelen. Uitgebreid kunt u dat lezen in een van de vorige artikelen.

Sinds 2007 wordt jaarlijks een deel van het aldus genoten voordeel van de ondernemer afgenomen. Hij moet namelijk vanwege het priv-gebruik van de woning gedurende 10 jaar, jaarlijks, 10% van de bij aankoop betaalde BTW (maar verminderd met de BTW die betrekking heeft op het zakelijk deel) terugbetalen. De BTW over het zakelijk deel hoeft de ondernemer in principe alleen, naar rato, terug te betalen, als hij binnen 10 jaar stopt met zakelijk gebruik daarvan.

Voorbeeld voor de jaren t/m 2007
Winkelier Kees Bruil koopt in 2006 een nieuwbouwwoning voor 420.170 (excl. BTW). Verhoogd met 79.830 BTW is de koopprijs 500.000. In de woning heeft Kees een kantoor ingericht; hier voert hij, meestal in de avonduren, zijn administratie. Het kantoor beslaat 15% van de woning. Kees is als zelfstandige ondernemer BTW verschuldigd over zijn hele omzet. Hij rekent de hele woning tot zijn ondernemingsvermogen voor de BTW.

Daarom ontvangt hij in 2006 (onbelast voor de inkomstenbelasting!) het BTW bedrag van 79.830 terug. De BTW die ziet op het zakelijk deel is 11.975. Die hoeft hij niet meer terug te betalen. Maar in 2007 (en de 8 jaren daarna), betaalt hij vanwege het priv-gebruik van de woning, 19% BTW over 10% van (85% van 420.170), dat is 6.786 per jaar. (NB in de praktijk kan een de berekening anders luiden). In totaal betaalt hij van 79.830 maar 61.074 BTW terug. Een voordeel dus van 18.756. Maar daarnaast heeft hij ook nog een rentevoordeel genoten. De waarde van dit rentevoordeel is bij 5% rente 15.021.

Wijziging met ingang van 1 juli 2008
In de EG maken natuurlijk honderdduizenden ondernemers gebruik van deze BTW mogelijkheid. En het is duidelijk; het voordeel dat die ondernemers genieten wordt door de nationale fiscus gemist. De Commissie van de Europese Gemeenschappen vindt dat de ondernemers het rentevoordeel (in het voorbeeld 15.021) ten onrechte genieten. Dat is dan ook de reden, dat de Commissie op 7 november 2007 een voorstel heeft gedaan tot aanpassing van EG richtlijn 2006/112/EG. Die aanpassing zou volgens de Commissie al per 1 juli 2008 in alle EG landen in hun nationale wet moeten zijn opgenomen. En omdat de fiscus er in alle landen in principe beter van wordt is niet te verwachten, dat de invoering daarvan binnen de parlementen op weerstand zal stuiten. Op basis van de nieuwe wet krijgt de ondernemer alleen nog de BTW voorbelasting terug over het zakelijk gebruikte deel van de woning. Hoe groot dit deel is wordt beoordeel in het jaar van ingebruikname. Vervolgens wordt het gebruik van de woning nog 9 jaar gevolgd (“de herzieningsperiode”). Stijgt in een later jaar het zakelijke gebruik, dan volgt er per jaar, dat dit zakelijke gebruik hoger is een daarmee corresponderende BTW teruggaaf. Daalt het zakelijke gebruik dan moet op dezelfde wijze BTW terug betaald worden. Wij kennen dit mechanisme overigens nu ook al voor ondernemers die naast BTW belaste ook BTW vrijgestelde prestaties verrichten.

Voorbeeld voor de jaren 2008 en verder
Winkelier Paul Verwer koopt in 2008 een nieuwbouwwoning voor 420.170; verhoogd met 79.830 BTW is de koopprijs 500.000. In de woning heeft Paul een kantoor ingericht; hier voert hij, meestal in de weekends, zijn administratie. Het kantoor beslaat 15% van de woning. Paul is als zelfstandige ondernemer BTW verschuldigd over zijn hele omzet. Daarom ontvangt hij in 2008 (voor de inkomstenbelasting onbelast!) als voorbelasting 15% van het BTW bedrag terug dat hij bij aankoop heeft betaald. Dat is 11.975. In het jaar 2010 breekt hij een muur uit. Hij voegt zo de ruimte van een voormalige slaapkamer bij zijn werkkamer. Daardoor gebruikt hij de woning voortaan 25% zakelijk. Daarom volgt in 2010 aldus een herziening: Aan ieder jaar van de herzieningsperiode is 1/10 deel van het totaal betaalde BTW bedrag toe te rekenen, dat is 7.983. En aan ieder jaar is ook 1/10 deel van het als voorbelasting terugontvangen bedrag toe te rekenen. Dat is 1.197. Op basis van het gebruik in 2010, heeft Paul voor dat jaar recht op een aftrek van voorbelasting van 25% van 7.983, dat is 1.995,75. Hij heeft al gekregen 1.197. Daarom ontvangt hij over 2010 nog een bedrag 798,75 terug aan voorbelasting.

Overgangsproblematiek 2007-2008
Stel, dat Paul in 2007 een aanneemovereenkomst heeft gesloten voor de bouw van zijn woning, die hij tot zijn ondernemingsvermogen voor de BTW gaat rekenen. De woning zal worden opgeleverd in 2008. Dan zal Paul in 2007 de BTW op de bouwtermijnen al als voorbelasting hebben afgetrokken en teruggekregen.

Als dan in 2008 de woning wordt opgeleverd geldt de nieuwe wetgeving. Zonder overgangsmaatregel moet Paul (een groot) deel van de terugontvangen BTW weer afstaan aan de fiscus. Hoe een eventuele overgangsmaatregel zou moeten gaan luiden is nog onbekend.

Advies van Libra Belastingadviseurs aan bouwende ondernemers
Wij adviseren bouwende ondernemers om haast te maken met de ingebruikname van hun woning. Bij voorkeur raden wij aan de woning nog in 2007 in gebruik te nemen. Lukt 2007 niet, streef dan in ieder geval na, dat de woning nog wordt opgeleverd en ingebruikgenomen vr 1 juli 2008. Let wel, maak daarvoor geen hoge kosten. Immers het is nog onzeker of er een overgangsregeling komt; en als die er al komt, dan is onzeker hoe die zal gaan luiden.

Geschreven en samengesteld door Toine de Groot, Libra Belastingadviseurs bv