ABCOUDE - U wilt de huur opzeggen van uw bedrijfspand. Dat kan omdat u een groter pand wilt huren, of juist een kleiner. Maar kan dat zomaar?

TIP: bekijk ook de voorbeeld huurovereenkomst kantoorpand en woning.
Zie ook: Checklist huurovereenkomst

Twee soorten bedrijfsruimten
Als u een bedrijfsruimte gaat huren, of als u uw huur van het bedrijfspand wilt opzeggen, moet u uiteraard rekening houden met wettelijke regels. Belangrijk om te weten bij het huren of opzeggen is dat er voor de wet twee soorten bedrijfsruimten zijn:

Middenstandsbedrijfsruimten
Middenstandsbedrijfsruimten zijn bijvoorbeeld winkels restaurants, cafés, afhaaldiensten en ambachtsbedrijven. Dit zijn voor het publiek toegankelijke lokalen, waar goederen of diensten direct geleverd worden. Een middenstandsbedrijfsruimte wordt vaak ook wel 290 of ex290 bedrijfsruimte genoemd. Dit is omdat deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW. Maar vaker ook, noemt men dit gewoon winkelruimten.

Overige bedrijfsruimten
Met overige bedrijfsruimten worden bijvoorbeeld kantoren, fabrieken, banken en seksclubs bedoeld. Een overige bedrijfsruimte heeft geen voor het publiek toegankelijk deel. Overige bedrijfsruimtes worden ook wel kantoorruimte genoemd, of 230-bedrijfsruimte (omdat ze vallen onder artikel 7:230 BW).

Waarom is dat verschil nou belangrijk?
Voor middenstandsbedrijfsruimten of overige bedrijfsruimten gelden verschillende regels. Als u een ex-290-bedrijfsruimte heeft, oftewel een middenstandsbedrijfsruimte, krijgt u bij het huren extra wettelijke bescherming. Dit komt omdat bedrijven die vallen onder 290-bedrijfsruimte meestal afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen in die ruimte.

Voorbeeld
Neem het voorbeeld van een restaurant. Als het goed is, heeft u in de loop der jaren een uitstekende reputatie opgebouwd. Hierdoor is de locatie aantrekkelijker geworden. U kunt daardoor niet zomaar naar een andere locatie verhuizen. Daarom zorgt de wet voor dit soort bedrijfsruimten voor meer zekerheid bij de huurder.

Wat is het dan het verschil?
Als u een winkelruimte (290-bedrijfsruimte) heeft, dan bent u in principe de eerste tien jaar van huurrecht verzekerd. U gaat een huurcontract vaak twee keer vijf jaar aan. Als huurder kunt u het contract na vijf jaar opzeggen. De verhuurder kan dat alleen als u zich als huurder niet goed hebt gedragen, of als de huurder (of zijn familie) het pand zelf dringend en voor een langere termijn nodig heeft. De beslissing hierover doet dan de Kantonrechter. Bij zo’n winkelruimte moet u minimaal een jaar voor de vijf- of tienjaarstermijn afloopt opzeggen.

Overige bedrijfsruimten
De locatie voor huurders van overige bedrijfsruimten speelt meestal een minder grote rol bij het succes van het bedrijf. Er gelden voor deze categorie dan ook minder beschermende regels. Als u een overige bedrijfsruimte huurt, staat de termijn van huren vrij. Dit moet u onderling overleggen met de verhuurder. Met andere woorden: contract is contract!

Opzegtermijn
Het is bij het huren van dit soort bedrijfsruimten gebruikelijk dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Dus als u maandelijks de huur betaalt, dan moet u minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. Het komt ook vaak voor dat in de huurovereenkomst een andere termijn is afgesproken. Het mag alleen nooit zo zijn dat de opzegtermijn voor de huurder langer is dan de termijn voor de verhuurder.

Mondeling of schriftelijk
De huurder kan de overeenkomst dus eenvoudig beëindigen door voor de opzegtermijn het contract op te zeggen. Dit kan door een mondelinge mededeling en er bestaan geen vormvereisten. Het ligt voor de hand dat het toch beter is de opzegging schriftelijk te doen en aangetekend. Dan weet u als huurder tenminste zeker dat het opzeggen op tijd gelukt is.

Kort of lang
De duur van het contract is dus onderling te bepalen. Een korte duur kan flexibiliteit betekenen. Maar een lange duur biedt weer betere garanties, bijvoorbeeld in tijden van stijgende marktprijzen of bij grote investeringsplannen van de huurder.

Bescherming
De enige bescherming voor de huurder van overige bedrijfsruimten is de ontruimingsbescherming. Dat wil zeggen dat als een verhuurder opzegt, en de huurder het er niet mee eens is, de huurder via een verzoek aan de kantonrechter de ontruiming kan laten opschorten. Dat kan in drie procedures tot maximaal drie jaar.

Middenstandbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte
Tot slot nog even dit: meestal is meteen duidelijk tot welke categorie de huurovereenkomst behoort. Winkels, restaurants, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven worden vooral in de wet genoemd. Dit is middenstandsbedrijfsruimte. Maar er bestaan ook grensgevallen. Dan moet de rechter er aan te pas komen.

Twijfel?
De rechter zal dus in sommige gevallen uitmaken of het om middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte gaat. Maar hierover is weer heel veel rechtspraak, zoals over bijvoorbeeld reisbureaus, benzinestations, of over fysiotherapiepraktijken. Bij twijfel over in welke categorie uw bedrijfspand valt, kunt u bijvoorbeeld navraag doen bij de bedrijfshuuradviescommissie, die zijn ondergebracht bij de verschillende kamers van koophandel.

Jacques de Vos | Businesscompleet